Vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière certaine et durable ?
L’Equipe Placenimmo vous aide à comprendre chacune des étapes d’un investissement immobilier réussi et pérenne.
L’Equipe Placenimmo vous aide à comprendre chacune des étapes d’un investissement immobilier réussi et pérenne.
Recherche de biens immobiliers
Pour la recherche de biens immobiliers, nous vous conseillons de commencer par vous renseigner sur le marché locatif local ou alors, de faire appel à une professionnel de l’immobilier. Si vous faites le choix d’un professionnel, il pourra prendre en charge, par la suite, la gestion locative de votre bien si vous le souhaitez.
Si vous faites le choix de faire vos recherches de votre côté, plusieurs éléments sont à prendre en compte : votre budget ainsi que le type de location souhaité. C’est avec ces éléments là que vous pourrez définir précisément votre zone de recherche. Nous vous conseillons d’opter pour des grandes villes où la demande locative est forte. Cela vous permettra de trouver plus aisément des locataires et d’éviter les risques de vacances éventuels. Si vous souhaitez faire de la location courte durée, choisissez un quartier touristique ou alors proche d’universités ou d’écoles du supérieur afin de cibler les étudiants. Dans ce dernier cas, optez également pour une location meublée.
En résumé, certaines étapes sont donc primordiales afin de réussir sa recherche :
1. Déterminer le type de bien que vous voulez acheter (maison, appartement ..)2. Définir votre budget
3. Déterminer le lieu d’emplacement du bien (ville, campagne…)
Sélection du bien
Afin de se lancer dans un placement immobilier plusieurs éléments décisifs sont à prendre en compte :
- Choisir un marché où la demande locative est importante.
- Choisir une ville, un quartier où la population est importante afin d’avoir un large choix de locataires.
- Choisir un quartier où les tendances d’évolution se développent positivement (ambiance, emplois, commerces, transports …).
- Choisir un logement en cohésion avec la cible que vous visez.
- Choisir un quartier avec une évolution du prix de l’immobilier intéressante.
Financement
Aide à la déclaration fiscale
- Choisir une ville, un quartier où la population est importante afin d’avoir un large choix de locataires.
- Choisir un quartier où les tendances d’évolution se développent positivement (ambiance, emplois, commerces, transports …).
- Choisir un logement en cohésion avec la cible que vous visez.
- Choisir un quartier avec une évolution du prix de l’immobilier intéressante.
Financement
Après avoir trouvé votre bien, vous devez maintenant rechercher votre source de financement. La meilleure manière de financer votre investissement locatif est de faire un emprunt. Vous acquerrez votre bien grâce à un crédit immobilier permis par une banque ou un organisme de prêt. Vous remboursez alors ce crédit grâce aux revenus locatifs que vous percevrez. Un élément essentiel est à prendre en compte : la rentabilité. Pour cela, calculez et vérifiez que la rentabilité de votre investissement immobilier couvre l’ensemble des frais grâce aux loyers.
Pour vous faciliter la tâche vous pouvez faire appel à un courtier immobilier afin de vous aider à trouver la banque qui vous proposera la meilleure offre de crédit.
Gestion locative
Bien évidemment, selon le professionnel que vous choisirez, les diverses prestations peuvent être différentes.
Dans un deuxième temps, après un certain nombre de visites, vous devez choisir le futur locataire. Pour cela, portez une attention particulière au montant des ressources de votre première sélection en leur demandant leurs fiches de paye ainsi que leur dernier avis d’imposition.
Si vous voulez être davantage rassuré, demandez à ce qu’une personne ou un organisme se porte caution solidaire en cas d’éventuels impayés de loyers. Vous pouvez également souscrire une assurance contre les risques d’impayés.
Ensuite, vous devez vous occuper du contrat de location devant être signé par les deux parties. Plusieurs éléments importants doivent y être renseignés, il existe alors plusieurs modèles gratuits sur internet. Il ne vous manque plus qu’à déclarer votre locataire à l’administration fiscale.
Par la suite, vous devez consacrer plusieurs moments à la gestion courante de votre investissement locatif :
Gestion locative
La gestion locative peut se faire seule ou être déléguée. Si vous décidez de déléguer votre gestion locative, cela consiste à laisser la charge de l’optimisation du rendement économique de votre patrimoine immobilier à un professionnel (agences immobilières, notaires ou syndics). Pour cela, il vous suffit de signer un mandat de gestion locative.
Vous serez alors débarrassé des démarches et des éventuels recouvrement des créances. En termes de coût, comptez entre 6 et 8% HT des loyers hors charges, déductibles de vos revenus fonciers.
Le gestionnaire choisi aura alors pour rôles de :
- déterminer le loyer.
- trouver le locataire.
- s’occuper de la relation avec le locataire, le gestionnaire sera alors l’unique interlocuteur.
- s’occuper des divers travaux et sinistres possibles.
- vous aider dans votre déclaration fiscale.
Bien évidemment, selon le professionnel que vous choisirez, les diverses prestations peuvent être différentes.
Si vous décidez de gérer votre investissement seul, vous devez distinguer la gestion de recherche du locataire puis la gestion du quotidien.
Dans un premier temps, vous devez fixer un montant de loyer. Ce montant doit être cohérent avec le bien que vous louez tout en restant compétitif. D’autre part, si vous effectuez votre investissement locatif dans le cadre d’un programme de défiscalisation immobilière, vous devez prendre en compte les plafonds fixés par le dispositif.
Dans un deuxième temps, après un certain nombre de visites, vous devez choisir le futur locataire. Pour cela, portez une attention particulière au montant des ressources de votre première sélection en leur demandant leurs fiches de paye ainsi que leur dernier avis d’imposition.
Si vous voulez être davantage rassuré, demandez à ce qu’une personne ou un organisme se porte caution solidaire en cas d’éventuels impayés de loyers. Vous pouvez également souscrire une assurance contre les risques d’impayés.
Ensuite, vous devez vous occuper du contrat de location devant être signé par les deux parties. Plusieurs éléments importants doivent y être renseignés, il existe alors plusieurs modèles gratuits sur internet. Il ne vous manque plus qu’à déclarer votre locataire à l’administration fiscale.
Par la suite, vous devez consacrer plusieurs moments à la gestion courante de votre investissement locatif :
- Encaissement des loyers et envoi des quittances.
- Gestion des assurances.
- Règlement des charges de copropriété.
- Déclaration de revenus locatifs.
- Relation avec le locataire.
- Entretien du logement et suivi d’éventuels travaux.
- Gestion des sinistres et des travaux possibles.
Aide à la déclaration fiscale
Vous venez d’acheter un bien immobilier et vous devez le déclarer ? L’équipe Placenimmo vous aide à comprendre les différentes règles fiscales. En effet vos obligations déclaratives dépendent d’un grand nombre d’éléments :
- nature du ou des biens achetés.
- montant des loyers encaissés.
- dans certains cas, de la date d’achèvement de la construction ou des travaux effectués.
Revente
Lorsque l’on souhaite revendre son bien, plusieurs éléments importants sont à prendre en compte. Tout d’abord, il faut se poser la question du bon moment afin de le revendre sans perdre de l’argent. En effet, avant de revendre son investissement locatif il est important d’attendre que les frais d’acquisition soient amortis. La vente doit pouvoir couvrir l’ensemble des dépenses (dépenses cumulées – rentrée d’argent).
Enfin, pour pouvoir revendre votre investissement locatif, demandez vous si vous souhaitez le vendre sans locataire ou alors occupé. En le revendant en tant que logement occupé, prévoyez un abattement d’impôt de 5 à 15% selon la durée restante du bail ainsi que du montant du loyer. Cependant, en revendant un logement libre, prévoyez de congédier votre locataire avec un préavis de six mois. Vous devez également le prévenir de la vente du bien puisqu’ il dispose d’un droit de préemption.
Dans le cas où vous vendez votre bien alors qu’il est encore occupé par un locataire, le dossier de vente doit également inclure les quittances de loyer, la preuve qu’il n’y a pas eu d’impayés par le passé ainsi que le montant de la taxe foncière.
Pour faciliter la revente, nous vous conseillons de rénover et/ou d’améliorer les aménagements du logement.
Revente
Pourquoi revendre son investissement locatif ? Il peut être intéressant dans certaines situations de revendre son bien locatif :
- Votre prêt immobilier est remboursé.
- Vous souhaitez investir ailleurs, dans une autre ville.
- A la revente de votre investissement immobilier vous avez la confirmation d’un gain permettant de rembourser votre prêt immobilier.
- La demande locative de votre bien immobilier diminue et ne vous permet plus de couvrir les mensualités bancaires.
- La rentabilité de votre investissement n’y est plus.
Lorsque l’on souhaite revendre son bien, plusieurs éléments importants sont à prendre en compte. Tout d’abord, il faut se poser la question du bon moment afin de le revendre sans perdre de l’argent. En effet, avant de revendre son investissement locatif il est important d’attendre que les frais d’acquisition soient amortis. La vente doit pouvoir couvrir l’ensemble des dépenses (dépenses cumulées – rentrée d’argent).
Les dépenses à prendre en compte sont :
- l’apport personnel affecté pour le financement du bien
- le financement du crédit
- les différents frais : frais de notaire (investissement dans du neuf), droits de mutation (investissement dans de l’ancien), frais d’agence, frais d’assurances (habitation, loyers impayés …), etc.
- les impôts et contributions sociales
- les éventuels coût de travaux
- les éventuels frais de gestion locative
- les droits de mutation
Enfin, pour pouvoir revendre votre investissement locatif, demandez vous si vous souhaitez le vendre sans locataire ou alors occupé. En le revendant en tant que logement occupé, prévoyez un abattement d’impôt de 5 à 15% selon la durée restante du bail ainsi que du montant du loyer. Cependant, en revendant un logement libre, prévoyez de congédier votre locataire avec un préavis de six mois. Vous devez également le prévenir de la vente du bien puisqu’ il dispose d’un droit de préemption.
Par la suite, il vous faut préparer le dossier de vente qui doit comporter différents diagnostics (performance énergétique, état de l’installation de gaz et électricité, présence de termites…) exécutés par des professionnels certifiés.
Dans le cas où vous vendez votre bien alors qu’il est encore occupé par un locataire, le dossier de vente doit également inclure les quittances de loyer, la preuve qu’il n’y a pas eu d’impayés par le passé ainsi que le montant de la taxe foncière.
Pour faciliter la revente, nous vous conseillons de rénover et/ou d’améliorer les aménagements du logement.