LOUEUR MEUBLE

COMPRENDRE LE DISPOSITIF

Le statut LMNP est obtenu en louant des locaux, des chambres ou des appartements qui peuvent être directement habitables par le locataire. Il consiste alors à investir dans un bien immobilier au cœur d’une grande agglomération. Ce statut permet au propriétaire de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux avec des revenus locatifs moins taxés.

Un bailleur qui loue un bien meublé peut choisir le taux d’imposition le plus avantageux parmi les deux possibilités suivantes :

Régime Micro-Bic des micros entreprises : pour les revenus LMNP < 70 000 euros/an ou 170 000 euros pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme.  Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur son revenu imposable. En contrepartie, le bailleur ne peut déduire aucune de ses charges.

Régime réel : il permet de déduire les frais réellement investis dans le logement meublé (charges de copropriété, taxes foncières, frais de notaire, d’agence, prime d’assurance, travaux, etc.). Grâce à ce régime, vous pourrez, en plus de la déduction des charges, amortir l’immeuble ainsi que le mobilier l’agrémentant.

Si le bien immobilier fait partie d’une résidence de services (type EHPAD, établissements pour personnes âgées et handicapées, résidences étudiantes ou d’affaires, …), le propriétaire peut cumuler les avantages fiscaux avec ceux de l’amendement Censi-Bouvard. Pour cela, l’acquisition doit se faire sur un bien neuf ou en été futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services.  Le propriétaire peut alors bénéficier d’une réduction d’impôt sur le modèle de Censi Bouvard de 11% du montant HT du prix du logement déroulé sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € d’investissement par an). Il est également possible de récupérer la TVA (20 %).

LES AVANTAGES DU STATUT LMNP À LYON

Le statut LMNP permet au bailleur de bénéficier de nombreux avantages : 

- Faible fiscalité des revenus générés.

- Meilleure rentabilité qu’avec la location nue.

- Bail moins contraignant. 

- Récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition (définitivement acquise au bout de 20 ans).

Les propriétaires investissant en Censi-Bouvard, bénéficient également d’avantages supplémentaires : 

- Réduction fiscale de 11% du prix d’achat (hors taxe dans le bien).

- Gestion de la location par un exploitant.

- Loyers garantis même sans occupation.

RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT EN STATUT LMNP À LYON

Afin de réussir son investissement sur le long terme,  plusieurs éléments sont à prendre en compte : 

- L’emplacement est important et doit être cohérent avec la cible locative.

- Le prix d’achat, il doit être cohérent avec le marché immobilier lyonnais.

- La construction du bien doit être de qualité.

- L’aménagement intérieur de l’appartement doit être optimisé au maximum.

 

Afin de bénéficier des avantages que peut offrir le dispositif LMNP, vous devenez vérifier votre éligibilité en tant que personne physique : 

- Propriétaires d’immobiliers locatifs.

- Jeunes investisseurs.

- Expatriés et investisseurs non fiscalisés en France.

- Contribuable proche de la retraite.

- Propriétaires d’immobiliers locatifs souhaitant maîtriser l’impôt sur les loyers.

- Personne qui souhaite profiter de revenus complémentaires.

D’autres conditions sont à respecter. En effet, pour ne pas être considéré comme un Loueur Meublé Professionnel, vous devez tirer de votre activité un revenu annuel total inférieur à 23 000 euros  (prise en compte de l’ensemble des logements en LMNP) et représenter moins de 50% de ses revenus globaux. L’investisseur doit également acheter un logement convenable et bien évidemment le louer meublé en respectant la loi. Il ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). 

 

COMPRENDRE LE DISPOSITIF

Le statut LMP est obtenu si les 3 conditions suivantes sont respectées :

- Le montant de loyers ainsi que des charges perçues annuellement est supérieur à 23 000 euros.

- Le montant des loyers et des charges doit être supérieur au total des autres revenus cumulés (salaires, pensions …). La location meublée doit donc être l’activité principale du foyer fiscal.

- Lorsque l’activité est exercée en nom propre, il est nécessaire de faire une demande d’inscription au RCS.

La location de biens meublés est considérée comme une activité commerciale. Par conséquent, le statut LMP est obligatoire si vous dégagez plus de 70 000 euros de revenus annuels suite à la location de biens meublés. Cependant, si vous dégagez moins de 70 000 euros, vos revenus locatifs peuvent alors être imposés en micro BIC ou en régime réel simplifié.
Grâce au statut LMP vous pouvez déduire les charges pour leur montant réel. Le statut LMP permet d’amortir le logement ainsi que le mobilier l’agrémentant.

LES AVANTAGES DU STATUT LMP À LYON

Le statut LMP permet de bénéficier de nombreux avantages :

- Déduction fiscale des charges au montant réel.

- Amortissement du local et des meubles (si le bien est inscrit à l’actif du bilan).

- Déduction fiscale des déficits fonciers sur le revenu global du foyer

- Possibilité d’être exonéré de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) au titre des biens nécessaires à leur activité.

- Récupération de la TVA acquittée lors de l’achat.

- Aucune contrainte de gestion.

RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT EN STATUT LMP À LYON

Afin de réussir son investissement sur le long terme, plusieurs éléments sont à prendre en compte :

- L’emplacement est important, le logement doit être bien situé.

- L’amortissement ne doit pas être surévalué. Dans le cas contraire, l’investisseur s’expose à un contrôle fiscal.

 

Afin de bénéficier des avantages que peut offrir le dispositif LMP, plusieurs conditions doivent être respectées :

- Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que LMP.

- Inscription à une caisse de prestations sociales spécifiques des travailleurs non-salariés.

- Tirer de votre activité un revenu annuel total supérieur à 23 000 euros et représenter plus de 50% des revenus globaux.